WERTSICHERUNGSKLAUSELN IN MIETVERTRÄGEN - Gerichte erschüttern den österreichischen Wohnungsmarkt

In den letzten zwei Jahren hat der österreichische Oberste Gerichtshof eine Reihe von Entscheidungen erlassen, in denen Klauseln in Wohnungsmietverträgen, die die Mietkosten an die allgemeinen Lebenshaltungskosten anpassen, für unwirksam erklärt wurden.  Dies betrifft allgemeine Klauseln, die es dem Wohnungsmarkt erlauben, die Mietkosten bereits zwei Monate nach Abschluss des Mietvertrags anzupassen.

In Österreich lebt ein größerer Teil der Bevölkerung in Mietwohnungen als in Eigentumswohnungen. Die Eigentumsrechte an Mietwohnungen werden in der Regel von Finanzinstituten, Versicherungsgesellschaften, Stiftungen, Investmentgesellschaften sowie anderen öffentlichen oder privaten Investoren gehalten. 

Beunruhigt durch die jüngsten Gerichtsentscheidungen haben die Eigentümer von Eigentumswohnungen den österreichischen Verfassungsgerichtshof angerufen und geltend gemacht, dass der Verlust von Einnahmen aus indexierten Mietkosten den verfassungsrechtlichen Schutz des Eigentums wie jede andere entschädigungslose Enteignung verletzt. In seiner jüngsten Entscheidung, die am 11. Juli 2025 veröffentlicht wurde, stellte sich der VfGH auf die Seite der Verbraucher und schützte deren Interesse an einer fairen Behandlung bei Mietverträgen aufgrund der Verhandlungsmacht der Eigentümer und der Knappheit am Wohnungsmarkt.

Die Entscheidung des VfGH gefährdet das finanzielle Überleben eines Teils der Wohnungseigentümer, da die Verbraucher nun ermutigt werden, die Rückzahlung oder Entschädigung für indexbasierte Mietsteigerungen der letzten 30 Jahre zu verlangen.  Mietverträge werden häufig auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, was einen Schutz vor vorzeitiger Kündigung durch den Vermieter gewährleistet.

Mietverträge werden häufig nach Standardmustern abgeschlossen, die Indexierungsklauseln für Mietzahlungen enthalten.  Ausnahmsweise werden Klauseln, die individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurden, von den Gerichtsurteilen nicht berührt. Allerdings kann auch jede andere missbräuchliche Klausel in einem Mietvertrag zu dessen Ungültigkeit führen. Eine Vertragsänderung als Nachbesserung oder Abhilfe der Klausel ist von den Gerichten ausdrücklich ausgeschlossen worden. 

Unsere Kanzlei verfügt über langjährige Erfahrung in Immobilienbereich mit einem besonderen Schwerpunkt in der Beratung von Mietverträgen. Wir beraten gerne bei der Bewältigung der aktuellen Krise, sei es

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-       bei der Überprüfung von bestehenden Mietverträgen.

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Wertsicherungsklausel in Mietverträgen